경북 수출지원 해외 서포터즈 / 배동선(인도네시아) 

대기업이 조성한 아파트 단지에서 큰돈을 들여 유닛을 구입했는데, 나중에 발급된 증서를 보니 내 소유권이 20년쯤 후에 만료되거나 소멸된다고 되어 있다면, 과연 그 아파트를 내 소유라고 할 수 있을까? 인도네시아의 소유권 제도는 한국과 상당히 다르게 보인다.

어느 나라든 토지는 기본적으로 국유지와 사유지로 구분되는데, 인도네시아의 국유지는 정부 각 부처가 관리 책임을 나누어 맡고 있으며, 개발 계획이 있는 지역에는 이를 관리할 기관(BLU)이 설치되어 해당 토지의 관리권(HPL)을 부여받는다. 한편 사유지에는 매매와 상속이 자유로운, 한국의 토지 소유권과 유사한 일반 소유권(HM)이 설정된다.

기업이 창고나 공장을 짓거나 플랜테이션을 개발하려면, HM 소유권이 설정된 사유지를 매입하여 HM을 인수하거나, 토지 소유권자와 공동 투자 계약을 맺어 그 토지에 건축권(HGB)이나 사용권(HP)을 설정하게 된다. 토지 소유주가 토지를 제공하고, 투자자가 자본을 투입해 그 위에 건물을 세우거나 공장을 짓는 방식으로 수익을 나누는 형태다.

문제는, 자본이 투입되어 건물이 세워지거나 플랜테이션이 완성될 즈음, 다른 개인이나 단체가 또 다른 소유권 증서를 들고 나와 해당 토지에 대한 소유권을 주장하며 손해배상을 요구하거나 사업 지분을 요구하는 일이 종종 발생한다는 것이다. 이로 인해 투자자들은 소송에 휘말려 피해를 입고, 심지어 투자금을 전혀 회수하지 못한 채 쫓겨나기도 한다.

이런 문제는 1945년 인도네시아가 네덜란드와 일본으로부터 독립한 이후, 식민지 시대의 토지 소유권이 제대로 정리되지 않은 점에서 비롯되기도 한다. 또한 주무 관청의 행정 오류나 부정부패로 인해 동일한 토지에 복수의 소유권 증서가 발급되거나, 필지 간 경계가 겹치는 등 다양한 이유로 발생한다. 의도적으로 토지 분쟁을 일으켜 돈을 갈취하거나 토지를 빼앗는, 이른바 '토지 마피아'들도 기승을 부린다.

이는 토지 소유권 증서를 발급하고 검증하는 농지공간계획부/국토부(Kementerian ATR/BPN – 이하 국토부)가 그동안 제대로 기능하지 못했음을 의미한다. 따라서 기업이나 개인이 HM 소유권이 설정된 사유지를 매입할 때는 소유권 분쟁 가능성을 면밀히 살펴야 한다.

다행히 조코 위도도 대통령의 재선 임기 후반에 전 통합군사령관(한국의 합참의장급) 출신 하디 짜햔토(Hadi Tjahjanto) 장군이 2022년 6월 국토부 장관으로 임명되면서 대대적인 토지 소유권 정리 작업이 시작되었다. 또한, 수실로 밤방 유도요노 전 대통령의 장남인 아구스 하리무르티 유도요노 민주당 당대표가 올해 2월 후임 국토부 장관으로 임명되어, 전임자의 프로젝트를 이어받아 전국적으로 수만 건의 토지 소유권을 정리하고 새로 발급하며, 토지 마피아들로 인해 발생할 수 있는 분쟁을 줄였다. 그러나 여전히 그 위험성이 완전히 사라진 것은 아니다.

아구스 하리무르티 유도요노 현 국토부 장관(왼쪽)과 하디 짜햔토 전 국토부 장관(오른쪽)

(출처: agusyudhoyono.com, 인도네시아 국토부 홈페이지)

국유지의 경우에는 '토지 마피아'들이 발호할 위험성이 현저히 적다. 국가의 공권력에 도전할 범죄자들은 거의 없기 때문이다. 그래서 기업가나 투자자들은 국유지를 관리하는 기관(BLU)과 계약을 맺어 관리권(HPL)을 받는다. 그 위에 건축권(HGB), 경작권(HGU), 또는 사용권(HP) 같은 형태의 소유권을 증서로 발급받아 아파트, 공장, 호텔을 짓거나 플랜테이션을 만드는 프로젝트를 진행하게 된다.

문제는 토지 마피아와의 소유권 분쟁이 발생하지 않더라도, 국유지라는 토지의 성격은 그대로 유지된다는 것이다. 예를 들어, 자카르타 주정부가 관리하는 국유지에 아파트를 지을 경우, 한국처럼 당국과 민간 기업이 합의하여 특별목적법인(SPC)을 설립해 사업을 진행할 때, 토지가 국유지에서 사유지로 전환되는 것과 달리, 인도네시아에서는 국유지는 영원히 국유지로 남는다. 그렇다면, 그 국유지 위에 지은 아파트 유닛을 구매한 경우, 그 아파트는 과연 내 것인가, 아니면 국가의 것인가?

인도네시아에서 아파트를 구매하면, 일정한 절차를 거쳐 국토부에서 발행하는 SHMSRS 또는 SHM 사루순(SHM Sarusun)이라는 아파트 유닛 소유권 증명서를 발급받게 된다.

SHMSRS는 유닛에 대한 소유권을 의미하지만, 토지 소유권과는 무관하다. 만약 아파트가 일반 소유권(HM)이 설정된 토지 위에 세워졌다면, 유닛 소유권은 개인 소유가 되고, 아파트가 올라선 토지는 공동 소유의 성격을 갖는다. 토지 소유자가 개발업자와 공동 사업으로 아파트를 지으면, 토지 소유자의 일반 소유권(HM)은 개인에게 영구적으로 보장되므로 연장할 필요가 없다. 그러나 그 위에 설정된 건축권(HGB)은 기한이 정해진 소유권이며, 이를 기반으로 발급된 유닛 구매자의 SHMSRS도 HGB 기간만큼만 유효하다. 즉, HGB가 연장되지 않으면 SHMSRS도 HGB 유효 기간이 끝나는 순간 소멸된다.

대부분의 경우 아파트가 완공되면 해당 HGB는 입주자들의 모임인 주민협의회가 관리하게 되어, 일반 소유권 기반의 토지 위에 세워진 아파트 유닛 구매자들이 소유권 만료로 쫓겨나는 일은 발생하지 않는다.

그렇다면 국유지 기반의 관리권(HPL) 토지 위에 세워진 아파트는 어떻게 될까? 기업이 HPL 토지 위에 받은 건축권(HGB)의 유효기간은 30년이다. 유효 기간이 만료될 때, 토지와 아파트 상태가 특정 조건을 충족하면 HGB는 관리기관과 국토부의 승인을 받아 20년 연장되고, 그 후에 다시 30년 갱신이 가능하다. 즉, HGB 형태의 소유권은 한 텀을 완전히 도는 데에 80년이 걸린다. 이론적으로는 80년이 지나도 다시 연장할 수 있을 것으로 예상되지만, 아직 인도네시아에는 80년 된 아파트가 없고, 인도네시아 자체가 2024년에 독립 79주년을 맞이하기에, 80년 후의 규정은 아직 명확하지 않다.

따라서 어떤 기업이 HPL 관리기관과 계약을 통해 토지를 확보했더라도, 소유권 기간이 30년이기 때문에 바로 개발을 시작하지 않고 5년 정도 미룬 후 공사를 시작할 수 있다. 만약 5년 만에 5동의 아파트 단지를 준공했다고 가정해 보자. 선분양으로 유닛을 구매한 주민들이 입주한 후, 1~5년 내에 국토부로부터 SHMSRS를 발급받게 되지만, 이때 아파트 개발사가 처음 HGB를 받은 지 이미 10년이 지나 소유권의 유효기간은 20년도 채 남지 않았을 수 있다.

이론적으로 HGB를 연장하고 갱신할 수 있지만, 이는 토지와 건물이 원래의 목적에 부합한 기능을 수행하는 등 특정 조건을 충족해야 하며, 당국의 판단과 승인이 필요하므로 반드시 연장된다고 장담할 수는 없다.

실제로 최근 그러한 사례들이 발생하고 있는데, 가장 대표적인 사례가 자카르타 시내 중심부에 위치한 술탄호텔(Sultan Hotel)이다. 이 호텔은 국가사무처(Kemensetneg) 관할의 국유지에 세워졌으며, 1962년 인도네시아가 아시아게임을 개최할 당시 메인 스타디움으로 건설된 글로라 붕까르노(Gelora Bung Karno, GBK) 단지 내에 위치한다. 예전에는 힐튼호텔이 운영하던 곳이다.

이 호텔도 HPL 기반의 HGB 소유권을 받아 건설되었지만, HGB가 발급된 지 50년이 지나 해당 증서를 처음 받은 사업가는 이미 세상을 떠났고, 그의 아들인 뽄쪼 수또워(Pontjo Sutowo)는 이 호텔이 자신 소유라고 생각하고 있다가 2023년 10월, GBK 토지 관리 기관으로부터 계약 종료 통보를 받았다. 마치 마른하늘에 날벼락 같은 일이었다.

GBK 단지에는 야구장, 경륜장, 테니스 경기장, 농구장 등 다양한 스포츠 시설들이 있으며, 대규모 콘서트도 자주 열린다. 예를 들어, 2023년 3월에는 블랙핑크가 이곳에서 콘서트를 열어 큰 성황을 이뤘다. 해당 단지 내에는 각종 국제 박람회와 전시회가 열리는 자카르타 컨벤션센터(JCC)도 있어, 술탄호텔은 오래된 5성급 호텔임에도 불구하고 최근까지도 성업 중이었다.

술탄호텔 전경

(출처: sultanjakarta.com 홈페이지 캡쳐)

하지만 뽄쪼의 회사와 GBK 관리기관 사이의 토지 이용 계약은 기본적으로 BOT(Build-Operate-Transfer) 방식이었다. 계약이 종료되면 토지를 원상태로 복원해야 하는 조건이 있었다. GBK 관리기관이 최근까지 남는 객실이 없을 정도로 성업하던 호텔을 계약에 따라 철거하라고 명령할지 여부는 아직 알 수 없다. 하지만 현재는 호텔 진입로를 모두 차단하여 호텔이 더 이상 영업할 수 없는 상황이 되었고, 뽄쪼 측은 여러 건의 이의신청을 법원에 제출하여 소송이 진행 중이다.

당국이 더 강력한 조치를 취할 수도 있었겠지만, 2024년 2월 대선과 11월 지방선거를 앞두고 토지 소유권 문제에 민감한 기업가나 부유층의 동요를 피하려는 의도도 있었다. 더 나아가, 임기 만료 전에 신수도에 민간과 해외 기업들의 대규모 투자를 유치하려는 조코 위도도 대통령 입장에서는, 50년 전에 투자했던 민간 투자자의 불행한 결말을 이 시점에 대대적으로 공개하고 싶지 않았을 것이다.

술탄호텔은 기본 30년 HGB 유효기간이 만료된 후 20년 연장에는 성공했으나, 그 후 다시 30년 갱신에는 실패한 경우다. 호텔의 경우, 토지 계약 만료로 호텔 소유주인 뽄쪼 측이 소유권을 상실해 상당한 손해를 입겠지만, 아파트의 경우에는 유닛을 구매한 모든 소유주가 심각한 재산적 손실을 입게 될 것이다.

인도네시아에 아파트가 본격적으로 등장하기 시작한 것은 1998년 자카르타 폭동 이후로, 아파트가 보다 안전한 주거 형태로 인식되면서다. HPL 토지 위에 세워진 아파트들이 얼마나 되는지는 정확한 통계가 없지만, 당시 지어진 아파트들이 이제 HGB 30년 만료 시점에 도달하고 있다. 특히, 과거 자카르타 공항이 있던 북부 자카르타 끄마요란 지역 국유지에 세워진 아파트들은 대부분 2040년대에 30년 차를 맞이할 예정이다.

그동안 인도네시아에서 부동산 개발이나 아파트 단지 개발을 시도했던 한국 기업들이 성공하지 못했던 이유 중 하나도 이러한 복잡한 환경이 크게 작용했기 때문이다.

인도네시아 신수도 누산타라

(출처: 대통령궁 사무처 유튜브 캡쳐)

그래서 정부가 수도를 동깔리만탄으로 이전하기 위해 민간기업들에게 투자를 권유했을 때, 기업들은 건축권(HGB) 80년, 경작권(HGU) 95년을 처음부터 일괄 보장해줄 것을 요구했다. HGU의 경우 기본 유효기간이 35년, 연장이 25년, 갱신이 35년으로 한 텀이 95년 걸린다. 기업들이 80~95년을 처음부터 보장해달라고 요구한 이유는, 술탄호텔과 같은 상황을 겪지 않겠다는 의도였다.

이에 조코 위도도 대통령은 기업들의 요구에 한 발 더 나아가, 두 텀을 보장하겠다고 약속했다. 즉, HGB는 80년씩 두 텀인 160년, HGU는 95년씩 두 텀인 190년을 제공하되, 새로운 텀이 시작될 때는 특정 조건을 충족해야 한다는 조건이 붙었다. 하지만 대통령의 임기가 몇 개월 남지 않은 상황에서, 이렇게 인간의 수명을 훌쩍 넘는 기간을 약속한 것은 기업이나 해외 투자자들에게 신뢰하기 어려운 약속으로 받아들여졌다. 반면, 일부 국민들은 이 같은 약속이 과거 아편전쟁 후 홍콩과 마카오의 조차 기간을 훨씬 넘는 160~190년 동안 국유지 소유권을 민간 업체에 넘기는 것이라며, 국토를 '팔아먹는' 것이라며 비난했다.

이 파격적인 조건은 신수도 누산타라에 대한 투자에 한정된 것이다. 그 외의 지역에 투자하려는 기업들과 외국인들은 여전히 토지 마피아의 위협과 HGB 유효기간 문제를 감수할 수밖에 없는 상황이다.

※ 위 원고는 현지 외부 전문가가 작성한 원고로, (사)경북PRIDE기업 CEO협회의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.