경북 수출지원 해외 서포터즈 / 임지연(중국) 

중국 금융계를 쥐락펴락하는 대표적인 4대 은행들이 잇따라 부동산업종 지원을 위한 1주택자의 모기지(주택담보대출) 금리에 대해 인하 조정 메커니즘을 채택했다. 이번 조치는 중국 경제 성장의 장기적인 하락 우려가 나온 상황에서 중국의 중앙은행인 인민은행이 기준금리 역할을 하는 대출우대금리(LPR)를 일부 인하하는 등 유동성을 확대하려는 경기 부양책이 나온 직후의 발표된 후속 조치라는 점에서 사실상 부동산 시장의 회복을 위한 중국 정부의 의지라는 평가다.

LPR은 명목상 시중은행의 대출 동향을 취합해 발표하는 것이지만 인민은행이 각종 정책 수단을 통해 결정하는 것이어서 사실상 기준금리 역할을 해오고 있다. 인민은행은 지난 6월과 8월 두 차례에 걸쳐 각각 1년 만기 LPR을 각각 0.1%포인트씩 인하한 바 있다. 

특히 이번 조치는 앞서 중국 당국이 중국 경제의 뇌관으로 지목되고 있는 지방 채무 위기 타개를 위해 1조 5,000억 위안(한화 약 268조 원)의 대규모 특별 재융자 채권 발행이 있었던 직후 추가 조치로 발표된 것이라는 점에서 중국 당국의 지방정부 살리기를 위한 부동산 지원 대책이 시급한 상황이라는 것을 예측할 수 있다는 해석이다. 

앞서 중국 경제전문 매체 차이신은 인민은행·금융감독 관리총국·증권감독관리위원회 등이 톈진·구이저우·윈난·산시·충칭 등 12개 성(省)·시(市)·자치구에 특별채를 발행하는 등 중국 경기 악화에 대한 우려를 불식시키기 위해 유동성 공급 확대에 나섰다고 집중적으로 보도한 바 있다. 

단, 이번 금리 인하 조치의 혜택 대상자는 1주택 소유자로 한정됐으며, 이번 정책은 지난 10월 25일을 기준으로 전격 시행됐다. 기존의 1가구 2주택이었으나, 현재는 1주택으로 전환되면 모기지 금리는 최소 50BP부터 최고 100BP까지 빠른 조정 혜택을 받을 수 있게 된 셈이다.

중국의 대표적인 대형 은행 중 한 곳인 건설 은행은 최근 공고문을 통해 ‘사전에 공고한 규정에 따라 조정 범위에 해당하는 기존 모기지에 대해 대대적인 조정을 일괄 진행할 방침’이라는 공문을 자사 공식 홈페이지와 위챗 공식 계정 등을 통해 고객들에게 통보했다.

건설이 중단된 채 방치되고 있는 각 지역 아파트 현장 모습.

(출처: 웨이보)

해당 은행 측은 조정 후 금리 적용 시점에 대해서도 문의가 많다는 점을 고려해 해당 공문을 통해 ‘조정 금리는 시행 당일인 10월 25일부터 즉시 적용되며 조정이 완료된 후 문자를 통해 고지할 방침’이라고 추가 설명했다.

공고된 내용에 따르면, 신청 업무 개시 후 2주택에서 1주택 대출로 전환하는 데 성공한 대출자는 금리 조정 전 연 5.92%에 달했던 금리가 조정 후 무려 연 4.2%로 낮춰지는 등 금리 인하 혜택을 받을 수 있게 됐다.

그뿐만 아니라, 2주택 부동산 대출 금리 조정 전 ‘LPR+105BP’에 달했으나, 1주택으로 조정된 후의 금리가 ‘LPR+35BP’까지 인하되는 등 무려 70BP의 혜택을 받는 일도 있다고 현지 매체는 전했다.

중국 현지 매체들은 이번 모기지 금리 인하 조치를 통해 혜택을 받을 수 있는 이들의 수는 무려 4,000만 가구, 약 1억 명에 달할 것으로 추정했다.

더욱이 인하된 금리의 평균 조정 폭이 약 80BP에 달하는 것으로 조사됐다. 이 경우 약 100만 위안(한화 약 2억 원)을 25년 만기, 5.1% 금리에 대출한 이용자의 경우 조정 후 금리가 4.3%로 하향 조정되었다고 가정할 시 매년 5,000위안(한화 약 100만 원) 이상의 상환금 지출을 줄일 수 있는 셈이다.

다만 금리 조정 혜택 대상자가 1주택자에 한정돼 있다는 점에서 해당 은행 측은 ‘구체적인 조정 범위는 대출 지급이나 계약 체결 당시에는 1주택 기준에 부합하지 않았으나 현재 실질적인 주택 보유 상황이 해당 도시의 1가구 1주택 기준에 해당하며 10월 22일 이전에 대출자가 검토 신청서를 제출하고 은행이 조정 조건에 부합한다고 확인한 경우에만 혜택을 받을 수 있다’는 입장을 공고히 했다.

중국의 부동산 건설 붐이 한창이었던 시절에 지어졌으나

다수가 비어 있는 것으로 알려진 도심 외곽의 대단지 아파트. 

(출처: 임지연)

이번 모기지 금리 인하로 인해 혜택을 받을 수 있는 인구수는 무려 1억 명에 달하는 것으로 알려졌는데, 이 때문에 중국 현지에서는 혜택을 받을 수 있는 신청자인지 아닌지를 두고 은행을 찾아 문의하는 이들이 끊이지 않는 분위기다. 

이에 대해 중국 현지 매체 차이신은 자오롄 금융 소속의 둥시먀오 박사의 발언을 인용해 ‘원래는 2주택자였으나 현재는 1주택 소유자면 신청이 가능하다’고 명확한 선을 그었다.

1선 도시에서 ‘런팡부런다이’(认房不认贷, 과거 대출 이력과 상관없이 무주택자를 대상으로 생애 첫 주택 담보 대출 혜택을 주는 정책) 정책을 시행한 이후 기존 런팡유런다이 정책 시행 시 2주택으로 대출받았으나 이전과 다르게 현재는 본인 명의의 주택이 없는 경우 1주택 대출자로 처리해 혜택을 받을 수 있게 된 것이다.

단, 주의할 점은 과거 2주택 이상을 기준으로 부동산 대출을 받은 이들 중에 1주택자가 된 상황에서 혜택을 지원받기 위해서는 반드시 해당 신청자 본인이 직접 은행을 찾아 금리 조정 신청서를 제출해야 한다는 점이다. 신청서 자료 미비나 신청하지 않으면 자동으로 금리 인하 혜택이 지원되지 않기 때문이다.

중국의 부동산 건설 붐이 한창이었던 시절에 지어졌으나

다수가 비어 있는 것으로 알려진 도심 외곽의 대단지 아파트.

(출처: 임지연)

하지만 이번 조치에 대해 일각에서는 현실과는 거리가 먼 괴리가 있다는 따끔한 지적도 나온다. 

실제로 이번에 전격 도입된 모기지 금리 인하의 주요 목적이 지방정부의 막대한 채무 위기를 타개하는 데 있다는 것이 공공연한 사실이지만, 사실상 중국 재정부가 현재로는 지방 정부의 정확한 채무 잔액 규모조차 파악하지 못하고 있다는 목소리가 우세하기 때문이다. 실제로 지난 4월 기준 중국 재정부는 지방정부 채무 잔액이 37조 위안(한화 약 6,594조 원)에 달할 것이라고 추정했으나, 실상은 해당 정부 통계에 집계되지 않는 숨어있는 지방정부 부채 규모가 상당하며 이를 다 추정하면 중국 지방 정부의 대략적인 총부채 규모는 무려 23조 달러(한화 약 3경 원)에 달할 것이라고 미국 월가 투자 은행(IB) 골드만삭스는 짐작하기도 했기 때문이다.

여기에 더해 일부 지역에서 확산했던 ‘모기지 상환 거부 운동’이라는 이전에는 보기 힘들었던 부동산 위기의 현실과 미분양된 아파트 규모가 무려 3,000만 가구, 분양은 됐지만 잔금 미지급 등으로 비어 있는 아파트 수가 1억 가구에 달한다는 점 등을 감안할 때 문제는 쉽게 해결되기 어려울 것이라는 비관적인 시각이 존재한다. 

실제로 영국 캐피털이코노믹스는 중국에는 이미 10년 동안 새집을 짓지 않아도 될 정도의 공급 과잉이 발생했다고 꼬집었을 정도다.

모기지 금리 인하에 외지인 주택 구매 제한까지 풀어

이 같은 시장에서의 우려와 다르게 중국 정부의 다급한 부동산 살리기 정책은 다각적인 방향에서 전면적인 시행이 강행되고 있는 양상이다. 실제로 중국은 인구가 대부분 집중된 4대 1선 도시에 대해서도 부동산 구입자 제한 완화에 박차를 가하는 등 부동산 시장 살리기에 다방면의 노력을 보인다. 

실제로 중국은 지난 10월 말 기준, 일명 ‘베이상광선’으로 불리며 일반인들의 진입 장벽이 높기로 악명이 높았던 4대 1선 도시 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 도시에 대해서도 주택 구매 제한 정책 조정의 움직임이 있었다.

이는 앞서 지난 8월경 ‘런팡부런다이’ 정책을 시행한 지 불과 2개월이 넘은 시점에서 추가로 도입되는 부동산 구매 제한 완화 움직임이라는 점에서 일반인들의 관심이 고조된 양상이다. 그 첫 시작 도시로 최근 광저우(广州)와 상하이(上海)에서는 일부 구(區)를 먼저 구매 제한 정책을 완화, 해당 지역의 후커우(戶口)가 없는 외지인에게도 자유로운 주택 구매를 가능하게 하는 등 진입 장벽을 낮추겠다는 입장이다.

실제로 지난 10월 24일 상하이 진산구(金山区)에 속한 3개 주요 지역에서는 이 지역에 거주하는 ‘인재’를 대상으로 기존의 주택 구매 제한 정책을 한층 완화하겠다는 공고문을 발표한 바 있다. 특히 눈여겨볼 점은 주택 구매 완화 조치 자격자의 조건이 기존의 ‘세대’에서 ‘개인’으로 조정됐다는 점이다.

공고문에 따르면, 이 지역에서 2년 이상의 근로 계약을 체결하고 근로자가 이미 만 1년 이상 현지에서 근무 경력을 쌓은 ‘개인’과 상하이에서 근로자 사회보험 또는 개인 소득세를 만 3년 이상 납부한 이력이 있는 ‘개인’이 관련 부처의 승인을 거쳐 1채의 주택을 구매할 수 있도록 정책을 완화했다. 

지난 9월 광저우는 이보다 한 달 더 빠르게 주택 구매 시장 활성화에 박차를 가했다. 당시 광저우는 ‘광저우시 부동산 시장 안정 건강 발전 정책 최적화에 관한 통지’를 공고하면서 후커우가 없는 외지인이라고 할지라도 생애 첫 주택 구매자에 한정해 주택 구매 조건이었던 기존의 사회보험료를 5년 이상 납부해야 한다는 조건을 크게 완화해 2년으로 축소한 바 있다.

또, 이와 함께 광저우에서는 바이윈구, 황푸, 판위, 화더우 등 일부 지역에 대해서 주택 구매 제한 정책의 대부분 해제해 이 지역에 대한 주택 공급과 수요량을 정부가 나서 완화하는 발 빠른 움직임을 보였다는 평가다.

그 덕분에 광저우, 상하이의 이 같은 조치가 향후 이른 시일 내에 베이징과 선전에 이어 핵심 2선 도시로 꼽히는 20여 곳의 도시에서도 부동산 시장 진입 장벽을 허무는 등의 움직임이 이어질 것이라는 전망이 우세하다.

중즈연구원 소속 천원징 박사는 “구매 제한 정책 조정은 단기적으로는 1선 도시 시장에 파급효과를 불러올 것”이라면서 “핵심 2선 도시들도 차례로 주택 구매 제한을 완화하는 방향으로 정책을 우회하고 있다. 앞으로 이러한 움직임은 점점 핵심 지역까지 지속해서 확대될 것으로 보인다. 또, 기타 도시의 구매 제한 정책도 전면 취소될 가능성이 높다”고 예측했다.

또, 글로벌 투자은행(IB) HSBC는 ‘핵심인 대출 규제를 철폐하는 등 근본적 변화 없이는 현재도 계속해서 하강하고 있는 부동산 시장을 살리기에는 매우 역부족일 것’이라면서 ‘최소 2년간 중국 부동산 시장의 암흑기가 계속될 것”이라고 내다봤다.

※ 위 원고는 현지 외부 전문가가 작성한 원고로, (사)경북PRIDE기업 CEO협회의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.